MAHKEMELERDEKİ EV SAHİBİ KİRACI UYUŞMAZLIĞI DOSYALARINDA ARTIŞ YAŞANIYOR

Avukat Abdullah Üsame Ceran: Şu an için çok ciddi dava yükü söz konusu

Avukat Iyaz Çimen: Arabuluculuk alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinden bir tanesi

Mikail BIYIKLI-Mehmet CANBULAT-Hami YEŞİLYURT/İSTANBUL,- İSTANBUL'da ev sahibi kiracı arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle 2023'ün ilk çeyreğinde sulh hukuk mahkemelerindeki dosyaların sayısı her geçen gün artıyor. Mahkemelerdeki kira uyuşmazlığından kaynaklı yoğunluğa dikkat çeken avukat Abdullah Üsame Ceran, "Şu an için çok ciddi dava yükü söz konusu. Günde onlarca kira davalarıyla ilgili soru aldığımız dönemler oldu. Şu anda da aynı şekilde yoğunluk hiç azalmadı. 2022'ye göre arttığı kesin, 2022'de de 2021 yılına göre arttığını söyleyebiliriz." dedi. Ceran, "Kira sorunu ile ilgili çok fazla soru gelmeye başladı. Bunun başlıca sebebi konut kiralarındaki yüzde 25 sınırlaması. Bu kiracıları koruyor olsa da pratikte karşılığı olmadığını ve çokça uyuşmazlıkların yaşandığını görüyoruz. Bu sebeple mahkemelerde 1 yıl sonraya duruşma günü verdiğini görüyoruz. " şeklinde konuştu.

Avukat Iyaz Çimen ise, " Arabuluculuk alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinden bir tanesi. Mevzuatımıza daha önceden iş hukuku, ticaret hukuku gibi alanlarında zaten girmişti. Tabi ki tarafların bir araya getirilerek dava açmadan uzlaşmasını amaçlayan bu yöntemde diğer alanlarda ortalama yüzde 10, yüzde 20'ye yakın olumlu netice aldığını görüyoruz. Bu somut olaya bağlı olmakla birlikte yargının yükünü bir nebze de olsa hafifletecektir" şeklinde konuştu.

Son dönemde kiracılar ile ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle mahkemelerde yoğunluk oluştu. 2023 yılının ilk çeyreğinde İstanbul'da Sulh Hukuk mahkemelerinde açılan davaların yaklaşık yüzde 65'i ev sahipleri ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklardan oluştuğu belirtiliyor. Bir Sulh hukuk mahkemesinin 2022 yılında toplam 2 bin 300 civarında dava dosyası bulunurken bu yılın ilk çeyreğinde dosya sayısı ise bu sayının yarısını geçmiş durumda. Avukatlar ise adliyelerdeki yoğunluğun gözlenebilir düzeyde olduğuna vurgu yaparak özellikle Sulh Hukuk Mahkemelerinde uyuşmazlık davalarının ciddi şekilde arttığını söylüyor. Geçen Mart ayında Meclis Genel Kurulu'nda kabul edilen kanunla, kiracı ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklara dava açılmadan önce arabulucuya başvurma şartı getirildi. Avukatlar ise 1 Eylül'de yürürlüğe girecek olan arabuluculuk kanununun mahkemelerin yükünü bir nebze de olsa hafifleteceğini düşünüyor.

"DURUŞMA GÜNÜ 1 YIL SONRAYA VERİLİYOR"

Avukat Abdullah Üsame Ceran, "Son zamanlarda kira konusunda davalar çokça arttı. Bize gelen dava sayısı da arttı. Aynı zamanda danışmanlık talepleri de çok fazla arttı. Kira sorunu ile ilgili çok fazla soru gelmeye başladı. Bunun başlıca sebebi konut kiralarındaki yüzde 25 sınırlaması. Bu kiracıları koruyor olsa da pratikte karşılığı olmadığını ve çokça uyuşmazlıkların yaşandığını görüyoruz. Bu sebeple mahkemelerde 1 yıl sonraya duruşma günü verdiğini görüyoruz. Yani davayı açıyorsunuz tensip düzenleniyor bir yıl sonraya duruşma günü alıyorsunuz. Temmuz'da bir davamız vardı basit bir tahliye davası. Temmuz 2022'de davayı açmıştık 2. duruşma günü 2024 Mart ayına verildi. 2 yıl sonra davanın ikinci duruşması yapılacak. Bunun gibi örnekler var. Kira uyuşmazlıkları çokça arttı, mahkemelerin çokça yoğunluğu arttı. Bundan dolayı neredeyse 1 yıl sonraya duruşma günü verilmesi sözkonusu oldu. Fakat küçük ilçelerde duruşma tarihleri biraz daha yakın zamanlara veriliyor 4-5 ay gibi. Ama Çağlayan'da, Anadolu Adliyesinde 9 ay 1 yıl arasında duruşma günü verilmesi söz konusu" dedi.

"KİRA DOSYALARINDA SULH HUKUK MAHKEMELERİNDEKİ YOĞUNLUĞU GÖRÜYORUZ"

Üsame Ceran adliyelerdeki yoğunluğun gözlemlenebildiğini söyleyerek, "Bizim bu tarz çok sayıda dosyamız olmaya başladı son zamanlarda, önceleri böyle bir durum yoktu. Özellikle pandemi döneminde tahliye gibi bir durum yoktu. Bütün evler kiralanırken şu an standarttır kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınır. Kiracı aslında 1-2 yıl sonra çıkarılmak üzere evler kiralanıyor. Bu da uygulamada çok korkunç düzeyde kira davası yükünü oluşturuyor. Bu tabi muhtemelen yakın zamanda arabuluculukla çözümlenecek bir durum. Ama şu an için çok ciddi dava yükü söz konusu. Günde onlarca kira davalarıyla ilgili soru aldığımız dönemler oldu. Şu an için çok ciddi dava yükü söz konusu. Günde onlarca kira davalarıyla ilgili soru aldığımız dönemler oldu. Şu anda da aynı şekilde yoğunluk hiç azalmadı. 2022'ye göre arttığı kesin, 2022'de de 2021 yılına göre arttığını söyleyebiliriz. Yani her geçen gün konut krizi tırmanıyor. Resmi olarak net bir şey söylemek için adliye istatistiklerine bakmak lazım. Ama kira dosyalarında Sulh Hukuk Mahkemelerindeki yoğunluğu görüyoruz. Çok net bir gözlem yapabiliyoruz kira uyuşmazlıklarının arttığını görebiliyoruz. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yoluna başvurulduğu zaman eğer uzlaşma oranı artarsa bu noktada tabii ki mahkemelerin iş yükü hafifler" diye konuştu.

"ARABULUCULUK ALTERNATİF UYUŞMAZLIK ÇÖZÜM YÖNTEMLERİNDEN BİR TANESİ" Arabuluculuk sisteminin yürürlüğe girmesiyle birlikte yargının yükünün hafifleyeceğini belirten Avukat Iyaz Çimen, "Aslında baktığınızda tahliye davalarının uzun sürmesinin temel sebebi kesinleşmeye tabii dosyalar olması. Dolayısıyla bizim hukuk sistemimizde üç aşamalı yargılama sözkonusu olduğu için ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu kararı İstinaf Mahkemesinin görmesi gerekiyor. Onun da Yargıtay tarafından miktara bağlı olarak onanması gerekiyor. Bunun akabinde ancak icra edilebilir bu dosyalar. Günümüzde artık takdir edersiniz ki şahıslar arasındaki en sık yapılan hukuki işlemlerden bir tanesi de kira sözleşmesi. Yani kira ilişkisi. Enflasyon artış oranları ve tahliyeyle ilgili konularda da artık kişiler problem yaşadığı için tabii ki bir hukuki başvuru yapma ihtiyacı hissediyorlar. Dolayısıyla da bu alandaki dosyaların sayısının artması normal. Bununla birlikte bu süreçten önce de uzun süren tahliye davaları, artık dosya yoğunluğunun da artmasıyla birlikte içinden çıkılmaz bir hal aldı diyebilirim. Çünkü bu yola başvuran bir mülk sahibinin örnek vermek gerekirse yaklaşık bir 3-4 yıllık bir süreci gözönüne alması ve bunu düşünerek başvurması gerekiyor. Arabuluculuk alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinden bir tanesi. Mevzuatımıza daha önceden iş hukuku, ticaret hukuku gibi alanlarında zaten girmişti. Tabi ki tarafların bir araya getirilerek dava açmadan uzlaşmasını amaçlayan bu yöntemde diğer alanlarda ortalama yüzde 10, yüzde 20'ye yakın olumlu netice aldığını görüyoruz. Bu somut olaya bağlı olmakla birlikte yargının yükünü bir nebze de olsa hafifletecektir" şeklinde konuştu.

"MEVCUT KANUNLARIN GÜNÜMÜZE UYARLANMASI GEREKTİĞİNİ DÜŞÜNÜYORUM"

Avukat Çimen, mahkemelerin duruşma günlerini 1 yıl sonraya vermesine dikkat çekerek, "Ancak buradaki çözümün ben arabuluculuktan ziyade mevcut kanunların biraz daha günümüze uyarlanması gerektiğini düşünüyorum. Zira kanunlarımız hem kira bedelinin belirlenmesi yönünden bir 5 yıllık süre öngörüyor hem de tahliye noktasında kesinleşme öngörüyor. Dolayısıyla bu noktada daha hızlı etkin bir çözümü ulaşabilecek bir düzenlemenin yapılıyor olması hem mağduriyetleri giderecektir hem de uzun yargılamaların önüne geçecektir. 1 Eylül'den itibaren uygulanacak yani önümüzdeki Adli Yıl'dan itibaren arabuluculuk yöntemi de bu uyuşmazlıklarda kullanılacak ve dava açmadan önce tarafların arabulucuya başvurması zorunlu hale geldi. Bu az önce bahsettiğim üç aşamalı kesinleşme sisteminden kaynaklı daha önceden de uzun süren bir süreçti. Ancak şu anda şunu net bir şekilde görebiliyoruz. Örneğin işte daha öncesinde açtığımız davalarda açtığımız tarihten 3-4 ay sonra ilk duruşma günü alabiliyorken bugün özellikle İstanbul'dan bahsetmek gerekirse açılan davalarda 1 yıl sonrasına ilk duruşma gününün verildiğini görüyoruz. Dolayısıyla yargılamanın devamının ne kadar süreceğini açıkçası ben şahsım adına öngöremiyorum diyebilirim. Ben de bu mağdurlardan biri olduğumu söyleyebilirim. Kendi iş yerimde bu süreci yaşıyoruz. Mülk sahibimiz de kira miktarı üzerinde bir uzlaşma imkanı bulamadık kendisiyle. Dolayısıyla muhtemelen bir tahliye sürecine hukuki başvuru yoluyla gideceğini öngörüyoruz" ifadelerini kullandı.