Mortgage ile Ümidi Sömürenlere

Mortgage bir mucize değildir ve asla üzerinde işlem gördüğü piyasa şartlarından kopuk olamaz. Piyasa şartları daha iyiye doğru gelişirse sistemi de daha iyiye doğru iter.

Değerli dostlar, çeşitli bölgelerde gerçekleştirdiğimiz Finans Analiz konferanslarında piyasalarla hiç ilgilenmeyen birçok dinleyicinin gözlerinde bir umutla sordukları tek bir soru var, “mortgage çıkınca benim de bir evim olacak mı?” Çok açık bir şekilde, bu sorularla karşı karşıya kaldığım ve “bunlar olmadan olmaz” demek zorunda olmama rağmen verilen ümitleri kırmamak için lafı dolandırdığım zaman hissettiklerimi açmak istiyorum. Maalesef siyasetçiler mortgage kavramı üzerinden Türk halkının ev sahibi olma duygusunu sömürdüler, insanlara sanki mucize olacakmış gibi bir tablo sundular. Şimdi bu ümidi pompalayanlara söylüyorum, gelin de gözlerinde özlem, varolan imkanları ile ev sahibi olacağını düşündürdüğünüz kitlelere cevap verin.

Değerli dostlar, yukarıdaki satırları “sistem çalışmaz, ümidiniz kalmasın” amacıyla yazmadım. Tek bir amacım var, pompalanan kaymak algılama tabakasını almak ve gerçekler üzerinden konuşmaya devam etmek. Boşa çıkan ümitler ve en önemlisi popülist bir yaklaşımla yapılan “gelecek tacirliği” sonrasında ortaya çıkacak hayal kırıklığı eşliğinde daha vahim sonuçlar doğurabilir.

En yüksek faiz Türkiye'de

Bu noktada mortgage nedir diyenlere mortgage gerçeklerini özetlemek ve maddelere geçmeden ana kuralın altını çizmek istiyorum, birileri bize ucuz borçlanma vaat etseler bile net ve tek bir kural var: Faiz piyasada belirlenir ve Türkiye, dünya üzerindeki gelişmekte olan ülkeler üzerinde en fazla faiz veren ülke olarak kalmaya başladığı sürece, ucuz borçlanma gibi bir kavramın hayata geçmesi mümkün değildir. Bir örnek: Hazine yüzde 19 faiz verirken, yerli-yabancı bir banka veya uluslararası bir mortgage şirketi Türk halkına bu faiz altında borç verir mi? Olayın basit mantığı işte burada gizli.

Peki diğer detaylar neler?

Bundan sonrasını okuyucu açısından kolaylık olması için, kavramları kısa sorular halinde ele almak istiyorum.

Mortgage sistemi hayata geçince fiyatların artacağı söyleniyor, böyle bir ortamda bu sisteminin tüketiciye ne gibi yararı olabilir?

İlk bakışta "düşen faiz-artan fiyat" dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

Not: "Düşen faiz-artan fiyat" denkleminde kriter toplam geri ödeme kavramı ile sorgulanmalı. Faiz düştükçe eve olan talep yüzünden fiyatı artıyor ve borçlanmak zorunda kalacağınız ana para artıyorsa toplam geri ödeme kavramını çok dikkatli bir şekilde hesaba katmalısınız.

İkincil piyasa gelişmeli

Sistemin faiz düşmesi haricinde başka ne gibi maliyet ve esneklik avantajları var?

Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli. Değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.

Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı? Ödenecek bedelin tamamı kredi kapsamına alınacak mı?

Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75’i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25’inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.

Kredi kullananların başka maliyetleri olacak mı? Örneğin sigorta gibi.

Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.

Toplam ödeme önemli

Evi olan da yararlanabilir mi?

Sistem sahip veya sahip değil şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, "kara listede" yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

Faiz düşse bile, talepten dolayı evlerin değeri artar ne demek? Düşen faiz artan fiyat denklemi nasıl örneklenebilir?

Burada bir soru daha sormak gerekli: 100 bin YTL’yi 1,60 yerine 0,90 veya 0,70 ile borçlanabilirseniz, vade sonunda ne kadar fark oluşur?

1- 100 bin YTL’yi yüzde 1,60 faiz ile 120 ay borçlanırsanız toplamda 233 bin YTL geri ödersiniz.

2- 100 bin YTL’yi yüzde 0,90 faiz ile 120 ay vadede borçlanırsanız, toplamda 178 bin 920 YTL geri ödersiniz.

3- Aynı miktarı, aynı vadede yüzde 0,70 faiz ile kullanırsanız, geriye 159 bin 120 YTL ödersiniz.

Yukarıdaki 3 madde detayında da gördüğünüz gibi “düşen faiz-artan fiyat denkleminde” önemli ayrıntı toplam geri ödeme kavramında gizli. Faiz düşebilir ama ev prim yapıp borçlanmanız gereken ana para da artıyorsa yapmanız gereken kredi sonunda ödeyeceğiniz toplam ödeme üzerinden bekleme veya hemen alma kararını vermeniz.

Sonuç: Mortgage sisteminin tam çalışmaya başladığında çok yararlı olacağını düşünen biri olarak net bir çıkarım ile veda etmek istiyorum: Mortgage bir mucize değildir ve asla üzerinde işlem gördüğü piyasa şartlarından kopuk olamaz. Piyasa şartları daha iyiye doğru gelişirse sistemi de daha iyiye doğru iter. Piyasa ile mortgage sistemi birbirinden bağımsız ve ters yönde hareket edemezler.