"Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021" raporu yayımlandı

Pandemi sebebiyle, kira ödemelerinde yaşanan sorunlar ve yaygın belirsizlikten en çok etkilenen gayrimenkul alanları perakende ve ofis olacak.

PwC ve Urban Land Institute'den (ULI) yapılan ortak açıklamayla, gayrimenkul sektörünü farklı boyutlarıyla ele alan araştırma "Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021" raporunun sonuçları paylaşıldı.

Bu yıl 18'inci sayısı yayımlanan rapora göre gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu döngüsel gerileme, gayrimenkuldeki uzun vadeli yapısal değişikliklerle aynı döneme denk gelirken, gayrimenkul sektörü hala düşük veya negatif faiz oranlarında bile makul getiri elde edilebilecek yatırım alanlarından biri olarak görülüyor.

Avrupa genelinde yaklaşık 1000 üst düzey sektör temsilcisinin katıldığı araştırmaya göre, pandemi sebebiyle başta kira ödemelerinde yaşanan sorunlar ve yaygın belirsizlikten en çok etkilenen gayrimenkul alanları perakende ve ofis olacak.

Bu durum yatırımcıların ve kiracıların operasyonel risklerini daha ayrıntılı şekilde değerlendirmelerine, gayrimenkul yöneticilerinin ise getirileri güvence altına almak için nispeten daha güçlü oldukları segmentlere odaklanmalarına sebep oluyor.

"Dijital Değişim" yatırımcıların sektör tercihlerini etkiliyor

Raporda, pandeminin global fon kaynaklarının dağıtımında meydana getireceği değişiklikle birlikte sektöre yönelik sermaye akışının yine de daha çok yerel ve Avrupa kaynaklı olacağı düşünülüyor.

Katılımcıların çoğu halen Asya sermayesinin Avrupa'ya daha fazla yöneleceğini beklemesine rağmen, satın alma işleminden önce yatırımcıların gayrimenkulü fiziksel olarak görme imkanının ortadan kalkmış olmasının geçmiş yıllara oranla bu sermaye akışında düşüş beklenmesine de sebep oluyor.

Kovid-19'un etkisiyle dünyada dijitalleşmenin hızlanmasıyla kendini gösteren "Dijital Değişim" yatırımcıların sektör tercihlerini etkiliyor ve lojistik, veri ve iletişim merkezleri gibi alanlar yüksek potansiyelleri ile öne çıkıyor. Yaşam bilimleri ve sağlık alanları popülerlik kazanırken, "konut" yatırımcıların listesinde üst sıralarda yer almaya devam ediyor.

Gayrimenkul yöneticileri genel görünüm ile ilgili olarak temkinli

Gayrimenkul yöneticileri genel görünüm ile ilgili olarak temkinli yaklaşırken, 2020 yılı temmuz ve eylül aylarında gerçekleştirilen görüşmelere göre ticari güvenin 2021'de azalacağını düşünenlerin oranı yüzde 28 oldu.

Bu oran 2019'da yüzde 13, 2020'de yüzde 15 olurken, katılımcıların yüzde 44'ü 2021'de karlılıkta da düşüş beklediğini belirtiyor. Araştırmaya katılanların yüzde 88'i "epidemi veya pandemi"yi 2021 yılının en önemli endişe konusu olarak belirtirken, bu endişeyi yüzde 79'la uluslararası siyasi istikrar konusu, yüzde 65'le çevre konuları izliyor. Kovid-19 ile birlikte Çevresel, Sosyal ve (Kurumsal) Yönetişim (ESG) stratejileri çok daha fazla önem kazanırken, araştırmaya katılanların çoğu Kovid-19 öncesinde de çevresel etkiyi azaltmayı taahhüt ediyordu, yeni dönemde bu stratejilerinin sosyal boyutunun daha önem kazandığı görülüyor.

Raporda, yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Avrupa kentleri sıralamasına da yer verildi. Bu yılın raporundaki şehir sıralamaları, pandemiye rağmen likidite ve istikrar sunduğuna inanılan şehirlere odaklanarak pazara yön veren fırsatları ve temkinli yaklaşımları yansıtıyor. Yatırımcıların, Almanya'nın ülke olarak Kovid-19 ile mücadelesindeki görece olumlu performansından cesaret alması ile Berlin, 2021'de beklentilerin en olumlu olduğu şehir olarak ilk sırada yer buldu. 31 Avrupa kentinin yer aldığı listede Türkiye'den temsil edilen tek kent olan İstanbul, bu yıl geçen yıl olduğu gibi yine 30'uncu sırada yer alırken, "Gayrimenkulde Gelişen Trendler Listesi"nin ilk 10 kenti Berlin, Londra, Paris, Frankfurt, Amsterdam, Hamburg, Münih, Madrid, Milano ve Viyana olarak sıralandı.

"Yatırım kararlarının eski alışkanlıklarla alınamayacağı kesinleşti"

Açıklamada görüşlerine yer verilen PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, içinden geçilen süreçten kaynaklanan bir belirsizlik olduğunu belirterek, şunları kaydetti:

"Hala doğru aksiyonların ne olacağını bilemiyoruz. Bunu çok yakın gelecekte de bilebileceğimizi de düşünmüyorum. Ancak özellikle ofis ve alışveriş segmentleri başta olmak üzere yatırım kararlarının eski alışkanlıklarla alınamayacağı kesinleşti. Raporda yer alan ve sektörün 2021 için önemli gördüğü 27 gayrimenkul alanının ilk 10 sırasında ofis ve alışveriş merkezleri yer almıyor.

Buna karşılık cazip alanlar veri merkezleri, lojistik, depo, sağlık gibi alanlar. Kent sıralamalarında ilk sıraların geçen yıl olduğu gibi bu yıl da daha fazla istikrar içeren ve işlem derinliği yüksek ülke ve kentlere verilmesi de hiç şaşırtıcı değil."

"Hayat Bilimleri gibi niş kategorilerde özellikli gayrimenkul geliştirme ve kiralama iştahı çok belirgin"

ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal, raporda ankete katılan gayrimenkul yatırımcıları tarafından Veri Depolama/İşleme Merkezleri ve Lojistik Tesisleri'nin ardından uluslararası yatırım ilgisi bakımından Hayat Bilimleri Merkezleri/Ekosistemleri'nin yer aldığını aktardı. Baysal, şu bilgileri verdi:

"10 yıl önce ilk sıralarda yer alan Karma Kullanımlı Projeler, AVM'ler ve ofisler pandemi sonrası yatırımcılar nezdinde gözden düşerken Avrupa'da Kuzey Amerika'yı 15-20 yıl gecikmeyle takip etse de 'Hayat Bilimleri' gibi niş kategorilerde özellikli gayrimenkul geliştirme ve kiralama iştahı çok belirgin bir şekilde ön plana çıkmaktadır. Sağlık Teknolojileri ve Tıp konusunda dünya çapında uzmanlara araştırmacılara sahip olan ülkemizde de yeni hizmete giren Şehir Hastaneleri, Eğitim ve Araştırma Hastaneleri ve Tıp Fakülteleri ile Sağlık Bilimleri Üniversiteleri'nin etrafında bu tip ekosistemler geliştirmek için vakit kaybetmeden stratejik bir plan dahilinde harekete geçmeliyiz."