3. Gayrimenkul Liderler Zirvesi

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, Türkiye'de alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarının gelecek 5-10 yıl devam edeceğini belirterek, "Yatırımcıların biraz daha kontrollü gideceğini düşünüyorum ama bu yatırımlar devam edecek" dedi.

Belgü, 3. Gayrimenkul Liderler Zirvesi'nin açılışında yaptığı konuşmada, Türkiye geliştikçe gayrimenkul sektörünün de hızla geliştiğini dile getirerek, sektörde son 10 yılda çok büyük değişiklikler yaşandığını ifade etti.

Türkiye'de sadece AVM yatırımlarında değil, sektörün her kolunda ciddi bir değişimin görüldüğüne dikkati çeken Belgü, insanların bu değişimin bir parçası olmaya gayret ettiğini belirtti.

Belgü, gayrimenkul sektörünün dünyanın her yerinde "lokomotif sektör" olduğunu vurgulayarak, bu sektörün her işin başı olduğunu ve büyüdükçe, diğer yan kuruluşları da güçlendiren çok önemli bir sektör olduğunu söyledi.

Kapalıçarşı'nın, dünyanın ilk AVM'si olduğu iddiasında bulunduklarını dile getiren Belgü, şöyle devam etti:

"25 yıl önce Turgut Özal'ın talimatıyla kurulan Galleria ile ilk alışveriş merkezimizle tanıştık. O dönemler kredi kartları yeni yeni Türk tüketicisinin hayatına girdiği dönemlerdi. Son 25 yılda tüketici hayatı çok ciddi şekilde kökünden değişti. Hem harcama olarak yeni olgular karşımıza çıktı hem de AVM'ler gibi gidip sosyalleşebileceğiniz, hayata renk katan yeni olgular girdi. Bu süre içerisinde yaklaşık 14 milyar dolarlık yabancı yatırım ve 45 milyar dolarlık toplam yatırımdan bahsediyoruz. Bugün Türkiye'de 45 milyar doların üzerinde AVM'lere yatırım yapıldı. Şu anda AVM'lerde 385 bin kişi çalışıyor. Biz de dernek olarak AVM sayısına yetişmekte zorlanıyoruz. Elimizdeki bilgilere göre 326 tane AVM var. 9,2 milyar dolarlık kiralanabilir alandan bahsediyoruz. 56 ilimizde AVM var ancak birkaç yıl içerisinde illerimizin yüzde 100'ünde olacak."

Belgü, en çok dikkatlerini çeken şehirlerin, Anadolu şehirleri olduğunu belirterek, 326 AVM'nin 240 tanesinin Anadolu şehirlerinde olmasına karşın hala gidilecek yol olduğunu söyledi.

Avrupa'da ortalama her 1000 kişiye 220 metrekare kiralanabilir alan düştüğünün altını çizen Belgü, Türkiye'de her 1000 kişiye 122 metrekare kiralanabilir alan düştüğünü ancak Avrupa ortalamasına çok yakın bir zamanda ulaşılacağı bilgisini verdi.

Türkiye'nin aralık ayında çok ciddi sorunlarla karşı karşıya kaldığını hatırlatan Belgü, "Buna rağmen, hem ocakta hem şubatta hem de martta tüketici harcamaya devam etti. Metrekareye düşen ciro alanları arttı. Bu ay da yüksek çıkacak gibi görünüyor. Ben perakendecilerle görüştüm, herkes çok olumlu konuşuyor. Türkiye'de AVM yatırımları önümüzde 5-10 yıl devam edecek gibi görünüyor. Yatırımcıların biraz daha kontrollü gideceğini düşünüyorum ama bu yatırımlar devam edecek" diye konuştu.

"GSYH'miz 3'e katlandı ancak buradan daha öteye gitmenin yollarına bakmamız lazım"

Urban Land Institute (ULI) Türkiye Başkanı Haluk Sur ise İkinci Dünya Savaşı sonrasında dünya ekonomilerinin toparlanma sürecine girdiğini belirterek, ekonomiyi hareketlendirmek için gayrimenkul yatırımlarının hız kazandığına işaret etti.

Türkiye'nin bu "dur kalklar" arasında yaklaşık 50 yıllık süreç içerisinde orta gelir tuzağından çıkamadığını dile getiren Sur, "Kısırdöngüye girmiş ve bundan çıkamamış ekonomilere, orta gelir tuzağına düşmüş ekonomiler gözüyle bakılıyor. Gelişmenin başında belki başarı olarak görülüyor fakat sonrasında geçen yıllar zarfında özellikle tarım kesimi istihdamının azalması ve sanayi sektöründeki maliyetlerin yükselmesi avantajı yavaş yavaş ortadan kaldırıyor. Sermaye yatırımlarının etkisinin giderek azaldığı ancak değeri artırılarak bu süreçten çıkılabildiği yıllar olarak tanımlanıyor" değerlendirmesini yaptı.

Orta gelir tuzağını başarıyla atlatan ülkelere örnek olarak Japonya ve Güney Kore'yi gösteren Sur, ülkelerin, katma değeri yüksek ürünlere yönelerek bunu başardığını anlattı.

Türkiye'nin 2001 sonrası izlediği politikaları da hatırlatan Sur, şunları kaydetti:

"Kalkınma dönemi dünyanın bulunduğu para arzındaki bolluk ortamından da yararlanarak siyasi istikrarla birlikte belli bir ekonomik gelişme sağladı. Bu süreç zarfında gayrimenkul yatırımları, özellikle orta gelir tuzağının başımıza açabileceği sıkıntılardan çıkma noktasında ciddi avantaj kazandırdı. 2005 yılından bu yana Türkiye GSYH'si 3'e katlandı ancak buradan daha öteye gitmenin yollarına bakmamız lazım.

Gayrimenkul, inşaat sektörü de kendi içinde çok değişim geçirdi. Gayrimenkul sektörü açısından en önemli kilometre taşı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın kuruluşu oldu. Sektöre kurumsal yönetişim ve şeffaflık anlamında ciddi mesajlar verdi. 2000'li yıllardan itibaren pek çok düzenleme yapıldı. En son mütekabiliyet yasasının çıkışı, konut finansmanı yasasının devreye girmesi, gayrimenkul yatırımlarının karlılığını anlatmakta sıkıntıya düştüğümüz zamanlarda, 'Uluslararası Finansal Raporlama Sistemi', 'Uluslararası Değerleme' gibi yöntemlerin Türkiye'ye taşınması, uluslararası rekabet anlamında, uluslararası yatırımcıya kendimizi anlatabilmek adına olması gereken altyapı unsurları olarak devreye girdi."

"15 yılda 18 milyon konut yapmalıyız"

Haluk Sur, Türkiye'de gayrimenkul piyasasının giderek yatırım piyasasına dönüşmesinin ve alım satıma konu olabilecek özellikle ticari gayrimenkul varlıklarının portföyünün zenginleşmesinin kendilerini mutlu ettiğini söyledi.

Türkiye'de gayrimenkul sektörünün daha etkin olduğuna dikkati çeken Sur, bunun içinde konutun ciddi payı olduğunu dile getirdi.

Nüfus artışının da önemli faktör olduğunu kaydeden Sur, dünyada yüzde 50 olan kentleşme oranının, Türkiye'de yüzde 75 civarında bulunduğunu, dolayısıyla Türkiye'nin bu anlamda dünyanın önünde olduğunu ifade etti.

Haluk Sur, nüfus artışı da hesaba katıldığında gelecek 10 yılda 10 milyon konuta ihtiyaç olduğunu belirterek, kentsel dönüşümün de ülkenin gündeminde olduğunu söyledi.

Bunun başarılması gerektiğini vurgulayan Sur, sözlerini şöyle tamamladı:

"Deprem ülkesinde yaşıyoruz. 15 yılda 18 milyon konut yapmalıyız. Nüfus 1 kişi bile artmasa 1 kişi bir yerden bir yere göç etmese bile 7 milyon konut deprem açısından, eskimişlik, standart dışılık açısından yıkılıp yapılmak zorunda. Biz buna 15 yılda 15 milyon konut desek, bu da Türkiye'de yaklaşık 3 trilyon dolara varan ekonomik hacmi ortaya çıkarmak anlamına gelir. GSYH'nin yaklaşık yüzde 7'sini teşkil eden inşaat ve gayrimenkul sektöründe katma değerin yüksekliğini de dikkate aldığımızda, Türkiye'nin bugünkü GSYH'sini rahatlıkla 2 ile çarpmak anlamına geliyor. Yani orta gelir tuzağından çıkmanın yanı sıra ekonomik büyüklük ve kişi başına düşen gelir açısından gayrimenkul sektörünün payı olacak." - İstanbul