Markalı konutlar ve A sınıfı ofislerin bölgesi Kartal

Kadıköy- Kartal metrosu ve Adalet Sarayı bölgenin değer kazanmasında büyük etki yaratırken, markalı konut projelerinde 2015 yılı ağırlıklı bölge ortalaması 5.252 TL/m2 ile bir önceki yıla göre %14 değerlenmiş
bulunuyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Araştırma ve Raporlama Uzmanı Emir Sezgin, 2014 yılında Kartal'da markalı konut sayısı 46 iken, 2015'te bu sayının 64'e yükseldiğini, söz konusu oranın 15.355 daireye karşılık geldiğini belirtiyor. Bu sayının geçen yıl 11.359 olarak belirlendiğini ifade eden Sezgin, bölgede konut sayısının geçen yıla kıyasla %35 artış gösterdiğini kaydediyor.

Küçük daireler tercih ediliyor

Kartal'da yer alan projelerdeki konutların tipolojik dağılımına bakıldığında %35'inin 1+1, %33'ünün 2+1, %23'ünün 3+1, geriye kalanın farklı tipte daireler olduğunu belirten Sezgin, genellikle küçük dairelerin daha çok talep edildiğini tespit ettiklerini söylüyor. Sezgin, markalı konut projelerini tercih edenlerin orta ve orta-üst gelir grubunda, genellikle çalışan, bekar ve çocuksuz aileler olduğunu dile getiriyor.

Bölgedeki ofis projeleri incelediğinde ise genellikle yatırımcılar yüksek prim beklentisi içinde olduğundan, bu beklentiye yanıt verebilecek projelerin inşa edildiğini belirten Sezgin, Kartal- Maltepe bölgesinde yaklaşık 258 bin m2'lik ofis stoku bulunduğunu ifade ediyor. Ofislerin %74'ünün A sınıfı ofis projelerinden oluştuğunu kaydeden Sezgin, İstanbul genelindeki toplam ofis stokunun yaklaşık %5'inin bu bölgede yer aldığını söylüyor. Ofis projelerinin çoğunlukla ulaşım akslarına paralel olan noktalarda geliştirildiğine dikkat çeken Sezgin, bundan dolayı D-100 karayoluna yakın konumda bulunan ofis projelerinin yatırımcılar tarafından daha çok talep gördüğünü dile getiriyor.

Bölgede metrekare ortalaması 5.252 TL

Konut fiyatlarının D-100 Karayolu'nun alt ve üst bölgesine göre değiştiğini ifade eden Sezgin, Kartal sahil yoluna inildikçe konut fiyatlarının arttığını belirtiyor. Bölgedeki konut projelerinde KDV'den arındırılmış haliyle fiyatların 1.422-12.567 TL/m2 gibi geniş bir aralıkta oynadığını söyleyen Sezgin, 2015 yılında ağırlıklı bölge ortalamasının bir önceki yıla kıyasla %14 değer artışı göstererek 5.252 TL/m2'ye ulaştığını belirtiyor. 2014 yılında bu fiyatın 4.595 TL/m2 olduğuna değinen Sezgin, D-100 Karayolu'ndan sahil yoluna inildikçe fiyatların arttığını, yukarı çıktıkça düştüğünü ifade ediyor. Sezgin, buna göre D-100 Karayolu alt bölgesinde fiyatların 4.331-10.971 TL/m2 arasında iken, D-100 Karayolu üst bölgesinde 1.422 -12.567 TL/m2 arasında değiştiğini kaydediyor.

Bölgeyi altyapı yatırımları değerlendirdi

Kartal ilçesine son şeklini veren en önemli uygulamanın Maltepe'de olduğu gibi 1984'ten sonra Kadıköy- Pendik arasındaki sahil yolunun açılması olduğunu söyleyen Sezgin, sahil yolunun açılmasıyla birlikte kıyı kesiminde yerleşimin yoğunluk kazandığına dikkat çekiyor. Sezgin, bununla birlikte Kartal'da İstanbul Anadolu Adalet Sarayı'nın inşa edilmesi, Kartal-Kadıköy metrosunun açılması ve hattın Marmaray'a bağlanması sonucunda bölgede ev ve ofis yatırımlarının ivme kazandığını belirtiyor.

Kartal bölgesi sahil yoluyla Tuzla ve Kadıköy'e bağlanırken, Kadıköy-Kartal metrosunun açılmasıyla toplu taşımada da merkezle entegrasyonun sağlandığını kaydeden Sezgin, bölgenin İstanbul Çevre Düzeni Planı'na göre ikinci derece merkez olarak belirlendiğini, buna istinaden yapılan Kartal Adalet Sarayı'nın da bölgede beyaz yakalı çalışan nüfusun artmasına yol açtığını ifade ediyor. Bununla birlikte, çalışan kesimin konut ihtiyacını bölgeden karşılama oranının da arttığını belirten Sezgin, ticari fonksiyonlu gayrimenkul ve karma projelerin bölgede yoğunluk kazanmasının bu nedenlerden kaynaklandığını belirtiyor.

Büyük ivmeyi kentsel dönüşüm sağladı

Kartal'da gerçek hareketlenmenin bölgenin kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilmesinden sonra başladığını ifade eden Sezgin, bölgeye yapılan kamu yatırımları ile hareketlenmenin yüksek bir ivmeye dönüştüğünün altını çiziyor. Kartal'daki konut dokusuna bakıldığında genellikle eski yapıların görüldüğünü ifade eden Sezgin, son yıllarda ise E-5 aksında ve özellikle metroya yakın konumlu Soğanlık gibi bölgelerde markalı konut projelerinin artış kaydettiğini vurguluyor.

Dünyanın en büyük Adalet Sarayı'nın Kartal'da inşa edilmiş olmasının da gelişmede güçlü bir etki sağladığını belirten Sezgin, ofis ve konutları içeren karma projelerin bu süreçte hız kazandığını kaydediyor. Bölgede hala sanayi alanlarının bulunması nedeniyle kentsel dönüşüme giren bu alanların yıkılıp yeni markalı konut ve ofis projelerinin inşa edilmesine yol açılacağını söyleyen Sezgin, dolayısıyla mevcut markalı konut projelerine yenilerinin ekleneceğini belirtiyor. Sezgin, bölgeye ivme kazandıran faktörler arasında bulunan Kadıköy-Kartal metrosunun ise hizmet vermeye başlamasından bu yana bölgede konut piyasası üzerinde ciddi bir etki yarattığını da sözlerine ekliyor.